关闭

政策声明中

你也可以下载 NYSAR政策声明.

序言

宝马官方是宝马官方网站州房地产经纪人协会的成员®公司. 向公众和政府提供宝马官方的房地产知识的好处, 经验, 和技术技能,以加强和维护宝马官方的自由企业制度和自由人民拥有房地产的基本宪法权利.

宝马官方认为,自有住房有助于促进家庭福祉和公民责任.

宝马官方支持所有个人拥有不动产的平等权利,并享有不动产带来的诸多好处.
宝马官方认为,财产所有权不应受到政府不必要的干涉, 私人团体, 和个人.

宝马官方认为,健全的经济促进和加强宝马官方社会每一个成员居住在体面住房中的机会.

宝马官方相信,在一个可行的经济环境下,业主与租户之间存在互惠互利的关系,鼓励投资者承担长期资本风险,才能最好地解决租赁住房的需求.

宝马官方反对征收过多的、适得其反的税收.

宝马官方反对政府对企业不必要的管制. 这些都增加了政府运作的成本,并导致更高的税收, 导致预算失衡,并提高了消费者最终要为之买单的经营成本.

宝马官方支持建立在平衡预算基础上的政府财政责任,并致力于消除不必要的支出, 重叠, 和昂贵的项目.

宝马官方认为,所有美国人都应该参与政治和立法活动. 房地产经纪人®, 特别是, 应该参与当地的, 国家与国家事务, 并支持那些表现出强烈支持的候选人, 并且/或承诺, 保护私有不动产所有权和自由企业制度.

宝马官方支持平等执行所有政府规定. 宝马官方支持绝对适用基本的司法公理:“一个人在被证明有罪之前是无辜的。.”

宝马官方相信,能源政策应在节约的环境利益与开发和探索新能源的需要之间取得平衡,以满足日益增长的经济和社会需求.

宝马官方认为政府的土地使用政策和决定应该平衡农业, 社会, 和经济目标.

宝马官方遵守全国房地产经纪人协会的道德规范®.

道德规范

宝马官方认识到,为了国家和公民的利益,必须最大限度地和最好地利用土地,最广泛地分配土地所有权. 这些利益要求宝马官方承担重大的社会责任和爱国义务,宝马官方为此准备和献身.

宝马官方网站州房地产经纪人协会®它的成员董事会和个人房地产经纪人®, 坚持最高的道德行为标准,并致力于遵守全国房地产经纪人协会的道德准则®.

(见附录B)

遵守房地产经纪人的道德准则® throughout the country and addresses their obligations and duties to; Clients and Customers, 公众, 和其他房地产经纪人®. 全国房地产经纪人协会的道德规范® 建立一个公众和专业共识,房地产经纪人的实践和行为® 和房地产经纪人®-合伙人可能会被评判. 通过加入房地产经纪人® 组织,房地产经纪人® 和房地产经纪人®-合伙人表明他们有意遵守职业道德守则,从而提高自己和其他所有房地产经纪人的公众和专业形象®.

文化多样性和平等机会

宝马官方认为,住房机会平等是一项基本权利.

宝马官方反对一切非法的歧视.

宝马官方认为,残疾人应享有充分和平等获得商品的机会, 服务, 设施, 特权, 优势, 和公共设施.

宝马官方致力于与国会合作, 美国住房和城市发展部, 美国司法部, 宝马官方网站州的国务院, 宝马官方网站州总检察长, 宝马官方网站州立法机构, NYSAR的成员董事会/协会, 和个人这个协会的成员和其他组织支持公共政策议程,旨在保证歧视不会干扰住房机会均等和消费者行使权利的能力,成为房主和完整的房地产市场的参与者.

宝马官方欢迎所有特许经销商成为会员并积极参与协会的活动.

宝马官方承诺为所有消费者提供同样专业的服务.

为了支持这些信念,宝马官方承诺:

  1. 严格遵守反歧视法律.
  2. 通过自由开放的住房市场鼓励选择的自由.
  3. 支持公共宝马官方网站,促进公平住房, 住房, 以及对个人拥有私有财产权利的理解.
  4. 为协会所有成员提供有关公平住房及房地产实践的培训和信息.
  5. 鼓励所有会员参与到房地产经纪人的各个层面® 协会.
  6. 支持拆除公共住宿场所的建筑和通信障碍,前提是这些障碍“很容易实现”.”
  7. 鼓励和促进为所有人的使用和利益而设计和建造的普遍住宅.

给所有家庭提供像样的住房

宝马官方支持本州每一位居民有机会安全生活的权利, 卫生, 和体面的住房. 宝马官方特别鼓励为促进宝马官方网站州中低收入家庭拥有住房的项目提供资金和推进,这些家庭为促进社会和经济增长提供了大量受过良好宝马官方网站和训练的劳动力.

各级政府都要参与, 商界, 工会, 养老基金, 房地产行业, 房地产的董事会, 并实现当地居民负担得起的住房目标宝马官方认为政府应该局限于研究和融资,而不是建设, 直接所有权, 并对民营企业进行管理.

宝马官方相信,经济适用房可以在许多方面得到推广. 这包括, 但不限于, 综合社区规划俗称“精明增长”,“帮助首次购房者的计划和政策,以及促进经济适用房建设和修复的税收优惠.

政治责任

在美国传统中, 宝马官方强烈敦促宝马官方的成员积极参与政治活动的所有阶段. 宝马官方鼓励他们参与地方、州和国家的政治事务.

宝马官方将促进选民登记、投票和对房地产经纪人的年度支持® 政治行动委员会.

宝马官方必须维护和利用一个沟通和信息网络,在州和地方政治事务.

宝马官方认为,州协会和每个地方董事会应该设立一个房地产经纪人® 政治行动委员会(RPAC). 这些委员会应积极支持那些承诺保护私有财产所有权和自由企业制度的合格候选人.

立法活动

宝马官方认为,州协会和每个地方理事会应设立一个立法委员会,并责成这些委员会负责:

  1. 维持持续的政府事务计划,并利用多种形式和方法进行宣传;
  2. 维护和利用当地的沟通和信息网络,以支持协会基层的游说活动,包括, 但不限于, 全国和州协会“呼吁行动”和经纪人参与计划.
  3. 建立一个基层网络来提高房地产经纪人的知名度® 关注和保护业主的权利;
  4. 为宝马官方网站州房地产经纪人协会提供代表® Legislative Committee; and
  5. 建立联邦政治协调员和支持团队,以扩大与NAR的行动呼吁相关的项目.

宝马官方认为,州协会和每个地方董事会应该建立一个问题动员委员会,积极支持保护私有财产所有权和自由企业制度的问题.

政府干预与监管

政府法规和法律会增加商品和服务的成本, 还有政府的开支. 像这样, 任何法律或条例,除非经过详细分析,明确表明其好处大于执行和遵守的成本,否则不应颁布或通过.

宝马官方反对反劝诱和反标志的法律和条例,因为没有令人信服的证据支持它们的价值或有效性,以防止大卖或恐慌销售. 这些法规暗示没有正当程序就有罪,同时不合理地干涉了被许可人的销售权, 购买, 租金, 或者管理不动产.

宝马官方也反对地方反标志条例或地方限制标志条例.

宝马官方呼吁宝马官方的公职人员和执法机构承认和保护被许可人的权利,使他们免受不正当的行政调查和其他妨碍或阻止他们在其选定领域谋生的权利的行动. 宝马官方还反对产生比其旨在解决的问题更严重问题的繁重和武断的规定.

宝马官方要求州政府机构和官员与宝马官方一起努力,培养宝马官方行业成员的最高水平的行为,并促进对房地产行业的善意理解,以改善宝马官方网站州所有公民的生活.

不动产及所得税

宝马官方相信,降低政府成本、降低企业和个人税收的努力将促进经济的强劲发展.

宝马官方支持取消州抵押记录税. 宝马官方网站是少数几个仅仅对获得抵押贷款征税的州之一. 这项税收从根本上来说是不公平的,因为购房融资不是政府提供的一项应该征税的特权. 这个州抵押记录税收的废除不能导致任何税收损失转移到业主的税收负担. 取消抵押贷款税所造成的收入损失可以通过削减不必要的国家支出和/或为目前由抵押贷款记录税资助的项目制定广泛的替代收入来源来弥补.

宝马官方敦促合并不必要的重复的政府服务, 特别是地方政府提供的不必要的重叠服务.

宝马官方认识到,个人不动产所有权的最大障碍之一是高不动产税. 现行不公平的不动产税收制度必须被废除,国家的所有不动产和各种形式的庇护都应该定期以完整的价值标准进行重新评估. 按照真实完整的估价标准进行评估, 分类税率和分类评估都不应维持或颁布.

宝马官方认为,联邦政府和州政府以及其他免税机构拥有的、从非相关活动中获得收入的房产,应被要求支付与私人房产同等的地方政府服务费用.

宝马官方认为,《宝马官方网站》规定了市政债务限额和市政房地产税可能产生的收入限额. 长期以来,这些都是必须维持的保障措施. 必须反对任何企图绕过这些既定保障措施的限制.

宝马官方对州和地方政府通过发行收入债券以保证其担保和征税权力,建立权力机构以规避其借款权力的法定限制的方法表示深切关注.

因为评估程序不统一,在许多司法管辖区造成不公平, 宝马官方敦促立法机构承担制订和出版统一评估程序手册的费用. 宝马官方还敦促要求评估人员学习公认的评估技术,在当地对不动产进行评估时只使用这种经过培训和合格的评估人员,并在择优的基础上选择评估人员.

宝马官方支持发展财产税以外的替代方案来资助宝马官方网站成本.

宝马官方支持一项保障受益人和纳税人利益的医疗补助计划,确保医疗补助计划只向有意受益的人提供具有成本效益的医疗服务.

宝马官方反对在任何级别的政府征收转让税,无论是对买方还是卖方征收. 并称:“反对特别房地产增值税的理由是,在结算时给买卖双方造成不合理的负担,而且对房地产拥有权和经济发展也会产生负面影响。. 房地产经纪人® 他坚信应该废除这些税收,因为它们会对宝马官方网站吸引房地产投资的竞争力造成毁灭性的影响.

环境

宝马官方认为,环境保护和经济发展可以而且确实是并存的.

宝马官方认为,当政府决定它必须限制或禁止发展时, 或者扩大私有财产的公共权利,以实现与环境问题有关的广泛公共目标, 与这些限制或禁令有关的费用或价值损失应由公众承担,而不仅仅是受影响的业主.

不时会出现新的环境问题. 当这种情况发生, 宝马官方相信,政府有责任根据科学依据和原则,及时向市民提供有关资料,让业主了解并采取行动.

宝马官方敦促在建造任何垃圾场设施之前评估所有潜在的环境危害.

宝马官方明白,宝马官方需要一个可靠和多样化的能源供应/输送系统,以创造和维持宝马官方公民和企业不断增长的需求. 宝马官方建议各级政府和企业携手合作,以关注环境问题的方式满足这些基本能源需求.

商业/工业发展和就业机会

宝马官方敦促宝马官方网站州和地方市政当局制定鼓励创造/保留就业和工业发展的措施. 这些措施可能包括税收和其他激励措施,以及指定/扩大商业/工业区域.

宝马官方订阅:

  1. 将房地产行业与商业房地产行业的各分支结合起来,对行业和相关利益产生有益的影响.
  2. 促进和保持商业房地产行业的高标准的行为规范,如全国房地产经纪人协会的道德规范所表达的®.
  3. 为商业地产业主和商业地产从业人员提供一个统一的媒介,以维护和促进他们的利益.
  4. 进一步利益的商业、工业和投资不动产所有权.
  5. 使从事商业活动的人团结起来, 工业, 和宝马官方网站州房地产经纪人协会在这个社区投资房地产行业® 和全国房地产经纪人协会®.

宝马官方支持双边和多边自由贸易协定.

土地使用政策

宝马官方支持土地的最高和最佳利用,以及土地所有权的最广泛分配.

宝马官方谴责对土地使用政策的限制,这种限制不必要地妨碍土地的私人所有权,并虚伪地披上环境需要或利益的外衣.

宝马官方反对使用联邦或州的制裁,以及支付联邦或州的资金来强迫地方政府制定土地使用计划.

宝马官方反对任何级别的政府暂停土地使用,不适当地拖延或拒绝业主以合理的目的使用他们的土地.

宝马官方认为,应当制定法律,要求对因政府根据土地使用或环境法规采取行动而使其财产利益受到不当减少或损害的人给予公正和及时的补偿.

法律许可

宝马官方支持统一的许可证法律的概念,以促进房地产行业的高宝马官方网站和道德标准. 宝马官方将与宝马官方网站州房地产委员会(New York State Board of Real Estate)密切合作,履行其执行《宝马官方》第12A条及其他相关法规的职责.

宝马官方还将继续支持《宝马官方网站》下的宝马官方网站活动和要求,以提高宝马官方网站州房地产从业人员的能力.

贷款、货币和信用

宝马官方相信,为有信用的消费者提供合理的抵押贷款资金, 支持取消抵押品赎回权的替代品, 确保住房金融的未来包括一个强劲的二级抵押贷款市场,将大大提高该机构在实现其目标方面的成功.

宝马官方支持固定利率抵押贷款的持续可用性.

宝马官方敦促开发其他抵押贷款融资机会.

法律法规常常给房地产行业带来不公平的负担, 抑制房地产市场的经济增长, 并阻止太多的消费者实现拥有住房的美国梦. 同时,应对众所周知的抵押贷款滥用行为的监管也是必要的, 宝马官方敦促监管机构避免采取繁重和不切实际的要求,这将增加行业和消费者的成本,并可能对美国造成重大损害.S. 经济.

宝马官方认为,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddy Mac)等政府资助企业应继续作为一种资源,帮助在抵押贷款市场提供流动性,让家庭保住住房,并在可能的情况下增加取消抵押品赎回权的替代方案,将纳税人补贴的需求降至最低.

宝马官方建议为所有的州住房计划提供尽可能多的年度资金. 宝马官方还建议改革国家住房计划,提高符合条件的收入限制, 降低购买价格上限, 以及支付交易费用,以帮助更多的宝马官方网站人买房.

街区振兴

宝马官方痛惜住房枯萎和衰败所造成的社会和经济损失. 宝马官方支持促进和改善所有人生活条件的项目.

宝马官方鼓励宝马官方的成员积极参与在宝马官方州成立社区振兴委员会. 这些委员会可能会参与诸如“人类栖息地”这样的保护项目, 恢复, 重振宝马官方州的住房储备. 这些项目应该鼓励社区业主和居民的积极参与和贡献.

宝马官方相信,旨在“帮助他人自助”的项目对社区和居民的生活质量有有益的影响.

Owner-Tenant关系

宝马官方认为,任何业主-租户法的修订都必须平等地保护业主和租户的权利. 法律必须为房客的不满提供救济, 保护业主的投资, 并保护每个人免受骚扰.

宝马官方主张取消限制私人拥有出租房屋的租金管制法律和地方租赁条例. 代替立法行动, 宝马官方主张使用空缺解除管制作为消除这些法律和条例的手段.

宝马官方敦促立法促进出租房屋的私有制.

宝马官方反对对商业地产实施任何租金管制.

房地产宝马官方网站

宝马官方致力确保合格的地产持牌人为市民提供服务.

为实现这一目标,宝马官方:

  1. 支持获取和保留房地产许可证的综合宝马官方网站要求.
  2. 支持宝马官方网站州对潜在房地产许可人的综合许可前要求.
  3. 通过提供房地产经纪人来赞助房地产宝马官方网站培训项目® 学院课程和其他与房地产专业领域相关的课程.
  4. 为技能发展和强制的继续宝马官方网站课程开发房地产课程, 并将这些材料分发给宝马官方的协会成员.
  5. 鼓励宝马官方的会员在他们的专业领域提供宝马官方网站机会.
  6. 鼓励和帮助学院和大学的房地产学位课程.
  7. 鼓励各州许可机构相互承认房地产宝马官方网站学分,并与要求至少达到宝马官方网站州最低许可标准的其他州进行许可互惠.
  8. 提供宝马官方网站项目,培训被许可人遵守政府资助的项目.
  9. 开发和提供房地产宝马官方网站项目,利用现有的技术作为传递和学习机制.

房地产证券与辛迪加“,

集团化的房地产投资增强了经济结构. 这样的投资有助于实现住房目标, 为州内商业和工业设施的扩建提供资金, 并鼓励资本的生产性使用. 各国家机构应提供各种援助,以增加房地产集团投资的吸引力,而不是阻碍这种投资的提供.

宝马官方认为,房地产证券是一种非常有用和有益的手段,可以提供房地产投资和开发资本,以及更广泛的房地产公共投资.

房地产证券不应受到限制,使房地产证券相对于其他形式的投资处于竞争劣势.

宝马官方敦促宝马官方网站州加入其他49个州的行列,对1031个递延税交易所取消税收,这样宝马官方网站州就可以与美国其他州相竞争.S.A.

宝马官方支持对房地产证券产品进行全面和可理解的披露的原则,以使潜在投资者能够根据其他投资机会做出明智的投资决定.

宝马官方鼓励各监管机构和州立法机构之间进行协调,从而制定和采用示范立法,实现对房地产证券的统一和一致监管.

宝马官方敦促对证券领域活动仅限于销售房地产证券的人实行特别证券审查. 房地产被许可人在出售或出租所有合作公寓时将获得豁免, 公寓, 还有房主协会的合作住房. 特别审查将集中于房地产安全问题,省略目前在一般证券领域不相关的领域. 特别审查制度的实施,将有利于对销售房地产证券而不是其他证券的销售人员发放证券经纪人执照.